O Supremo Tribunal Federal formou maioria para reconhecer que a integralização de imóveis ao capital social é imune ao ITBI mesmo quando a sociedade tenha atividade imobiliária preponderante. O placar está em seis votos a dois, faltam apenas dois ministros, e a reversão do resultado é improvável. Encerra-se, assim, uma disputa de décadas com os Municípios, que sempre cobraram o imposto das holdings dedicadas à locação ou à venda de imóveis.
A decisão reduz o custo de constituir holdings patrimoniais e imobiliárias justamente no momento em que a reforma tributária torna o ITCMD mais oneroso a partir de 2027. Quem estruturar o planejamento ainda em 2026 aproveita as duas circunstâncias. Enquanto o julgamento não for formalmente concluído, porém, há cuidados a tomar, inclusive no plano judicial.
O que o STF decidiu no Tema 1.348
O art. 156, § 2º, I, da Constituição afasta o ITBI na transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, ressalvando os casos em que a atividade preponderante do adquirente seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. Com apoio nos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional, os Municípios sempre aplicaram essa ressalva à integralização de capital, de modo que holdings dedicadas à locação ou à venda de imóveis acabavam pagando o imposto ao receber os bens dos sócios.
No Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108/SP), o STF discute se a ressalva alcança a integralização de capital ou apenas as operações de fusão, incorporação, cisão e extinção.
A Corte já formou maioria no sentido de que a ressalva não se aplica à integralização de capital. O placar é de seis votos a dois, maioria absoluta da atual composição, e faltam apenas a conclusão formal do julgamento e a publicação do acórdão.
A tese proposta afirma que a imunidade na integralização é incondicionada, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvados os casos de simulação ou fraude à lei. Dois limites permanecem. A imunidade alcança apenas o valor destinado ao capital social, e o excedente levado a reserva de capital continua tributado (Tema 796). Além disso, os Municípios poderão questionar operações com indícios concretos de artificialidade, o que exige holding com propósito e substrato documentados.
Por que ainda vale ir ao Judiciário
Enquanto o julgamento não for concluído e o acórdão não for publicado, não há tese vinculante, e os Municípios, inclusive o de São Paulo, tendem a manter a exigência do ITBI como condição para o registro da integralização no cartório de imóveis. Para quem precisa concluir o planejamento ainda em 2026, aguardar o desfecho formal pode significar perder a janela do ITCMD. Nesses casos, a impetração de mandado de segurança preventivo permite buscar o reconhecimento da imunidade e a lavratura dos atos sem o recolhimento do imposto, com fundamento na maioria já formada no STF.
Há também uma razão para ajuizar a ação antes da conclusão do julgamento. Em decisões contrárias à Fazenda com impacto arrecadatório relevante, o STF costuma modular os efeitos e preservar apenas as ações já ajuizadas. Os Municípios certamente pedirão modulação, e quem não tiver ação em curso poderá ficar sem acesso aos efeitos retroativos da decisão.
O risco de modulação atinge especialmente quem já recolheu ITBI em integralizações realizadas nos últimos cinco anos (art. 168, I, do Código Tributário Nacional). Para esses contribuintes, a ação de repetição de indébito ajuizada antes do encerramento do julgamento é a forma mais segura de preservar o direito à restituição.
A outra metade da janela: o ITCMD a partir de 2027
A Lei Complementar nº 227/2026, que regulamentou o ITCMD após a Emenda Constitucional nº 132/2023, trouxe duas mudanças com impacto direto sobre holdings familiares. As quotas passam a ser avaliadas a valor de mercado, e não mais pelo valor contábil, e as alíquotas passam a ser obrigatoriamente progressivas, com teto de 8%. Em São Paulo, onde hoje se aplica alíquota única de 4%, a nova tabela ainda depende de lei estadual.
Pelas regras de anterioridade, uma lei paulista publicada em 2026 só poderá ser aplicada a partir de 2027. Doações de quotas formalizadas até lá seguem as regras atuais. Como o planejamento envolve constituição da sociedade, integralização, registros e recolhimento do imposto, o prazo real é mais curto do que parece.
Nossas recomendações
Para quem já tem holding e recolheu ITBI na integralização de imóveis nos últimos cinco anos, recomendamos o ajuizamento de ação de restituição antes da conclusão do julgamento do Tema 1.348, para afastar o risco de modulação.
Para quem ainda não tem estrutura patrimonial, recomendamos iniciar o planejamento imediatamente, de modo que a constituição da holding, a integralização dos imóveis e a doação das quotas, com ou sem reserva de usufruto, sejam concluídas antes da vigência da nova lei paulista do ITCMD. Quando a holding tiver atividade imobiliária preponderante, avaliaremos caso a caso a conveniência de mandado de segurança preventivo para viabilizar a integralização sem recolhimento do ITBI.
Nossa equipe está à disposição para examinar cada situação e indicar o caminho mais adequado.
Graziella Junqueira é advogada do Pacheco Neto Sanden Teisseire Advogados.
Julia de Menezes Nogueira é consultora do Pacheco Neto Sanden Teisseire Advogados.
Nathalia Manfrinatti é advogada do Pacheco Neto Sanden Teisseire Advogados.
